家を売ってまとまったお金が入ると、次に気になるのは税金である。「売った金額の2割くらい持っていかれるらしい」という噂を聞いて、ひやっとした人もいるかもしれない。

安心してほしい。税金がかかるのは売った金額ではなく、もうけの部分だけだ。しかも自分が住んでいた家なら、そのもうけから最大3,000万円を差し引ける特例がある。多くの人は、結果として税金が0円になる。

ただし、0円になるには条件がある。この記事では、架空の山田さんに家を売ってもらい、税金がいくらになるかを3パターンで計算してみた。

税金がかかるのは「もうけ」だけ

家を売ったときの税金は、次の「譲渡所得」にかかる。

譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

  • 取得費：その家を買ったときの値段。ただし建物は年々古くなるので、その分（減価償却）を差し引く
  • 譲渡費用：売るためにかかった費用。仲介手数料、印紙税、測量費など

つまり、買った値段より高く売れなければ、そもそも税金はかからない。

税率は「5年」で2倍変わる

譲渡所得にかかる税率は、持っていた期間で大きく変わる。

所有期間（売った年の1月1日時点）税率（所得税・住民税など）
5年以下（短期）39.63%
5年超（長期）20.315%
10年超のマイホーム（軽減税率）6,000万円以下の部分は14.21%

注意したいのは、「売った年の1月1日時点」で数えることだ。買ってからちょうど5年たった日に売っても、その年の1月1日時点ではまだ5年に届いていないので、短期の税率になる。数か月待つだけで税率がほぼ半分になることもあるので、売る時期の見極めは大事だ。

登場人物：マンションを売る山田さん

  • 20年前に3,000万円で買ったマンション（建物1,800万円、土地1,200万円）に住んでいる
  • 相場が上がって、4,000万円で売れることになった
  • 仲介手数料など、売るための費用は約140万円

山田さんは架空の人物で、数字は説明用の仮定だ。

パターン1：特例を使わない場合

まず取得費を出す。土地は古くならないので1,200万円のまま。建物は20年分の減価償却を差し引く。マイホームの鉄筋コンクリート造なら、ざっくり次の計算になる。

1,800万円 × 0.9 × 0.015 × 20年 ＝ 486万円

建物の取得費は1,800万円−486万円＝1,314万円。土地と合わせて、取得費は2,514万円だ。

譲渡所得 ＝ 4,000万円 −（2,514万円 ＋ 140万円）＝ 1,346万円

所有期間は20年なので長期。1,346万円×20.315%で、税金は約273万円になる。

これが「売ったら税金で持っていかれる」の正体である。

パターン2：3,000万円控除を使う場合

山田さんは、このマンションに住んでいた。自分が住んでいた家を売るなら、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける。

1,346万円 − 3,000万円 → 0円

税金は0円。273万円がまるごと消えた。

主な条件はこうなっている。

  • 自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売ること
  • 売る相手が、親子や夫婦など特別な関係の人ではないこと
  • 前年と前々年に、この特例を使っていないこと

所有期間の条件はない。買って1年で売っても使える。

パターン3：昔の契約書をなくしていた場合

ここが落とし穴である。取得費は、買ったときの売買契約書などで証明する必要がある。20年前の契約書をなくしてしまい、買った値段が分からないとどうなるか。

そのときは、取得費を「売った金額の5%」として計算することになる。4,000万円×5%で、取得費はたった200万円だ。

譲渡所得 ＝ 4,000万円 −（200万円 ＋ 140万円）＝ 3,660万円

3,000万円控除を使っても、660万円が残る。10年超の軽減税率を使っても、税金は約94万円だ。

契約書が1枚あれば0円だった税金が、なくしただけで約94万円になる。家を買ったときの契約書と領収書は、売る日まで絶対に捨てないでほしい。

3パターンを並べるとこうなる

パターン譲渡所得税金
1. 特例なし1,346万円約273万円
2. 3,000万円控除0円0円
3. 契約書なし＋控除660万円約94万円

税金が0円でも、確定申告は必要

3,000万円控除は、自動では適用されない。売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をして、初めて使える。「税金は0円だから何もしなくていい」ではなく、「0円にするために申告する」と覚えておきたい。

もう一つの注意：住宅ローン控除とはどちらか一方

家を売って買い替える場合、3,000万円控除を使うと、新しい家で住宅ローン控除が使えなくなることがある。どちらが得かは、売却益の大きさとローンの額で変わる。詳しくは「売り先行」と「買い先行」、結局どっちで損するのかの税金の章で整理している。

まとめ：売る前にやる3つのこと

  1. 買ったときの契約書と領収書を探す：取得費の証明がすべての出発点
  2. 所有期間を「1月1日」で数える：5年、10年の境目の手前なら、売る時期をずらす価値がある
  3. 住まなくなった日を確認する：3,000万円控除の期限は、住まなくなってから3年目の年末

家の税金は難しそうに見えるが、計算の形はシンプルだ。売る前に一度、自分の数字で電卓を叩いてみてほしい。個別の判断は、税務署や税理士に確認するのが確実である。

参考