中古の家の内覧は、たいてい30分ほどで終わる。キッチンを見て、日当たりを確かめて、収納を開けて、「いい家ですね」と言って帰る。
でも、何千万円もする買い物で、床下も屋根裏も見ないまま決めていいのだろうか。人間なら、健康診断も受けずに生命保険に入るようなものだ。
そこで使えるのが、ホームインスペクション（住宅診断）である。この記事では、何を見てもらえて、いくらかかって、何が分からないのかを整理した。
ホームインスペクションとは
建物の専門家（インスペクター）が家を訪れ、劣化や不具合がないかを調べるサービスだ。目で見て、測って、叩いて音を聞く。壁を壊したりはしないので、売主の家を傷つける心配はない。
国の制度としては「建物状況調査」と呼ばれるものがあり、国の講習を受けた建築士が、決められた項目を調べる。民間のホームインスペクションは、これに加えて設備や内装まで幅広く見てくれることが多い。
何を見てもらえるのか
建物状況調査で見るのは、大きく分けて2種類だ。
| 見るところ | 具体的には | 分かること |
|---|---|---|
| 構造の主要な部分 | 基礎、土台、柱、梁、床、壁 | ひび割れ、傾き、シロアリ、腐れ |
| 雨水が入るのを防ぐ部分 | 屋根、外壁、窓まわり、バルコニー | 雨漏りの跡、外壁の割れ、防水の傷み |
床の傾きは、内覧で見ても気づきにくい。1,000分の6（1mで6mm）以上傾いていると、構造に問題がある可能性が高いとされる。インスペクターは、レーザーの計測器でこれを測る。
いくらかかるのか
費用の目安は、戸建てで10万円前後。調べる範囲が狭いマンションは、それより安めのことが多い。床下や屋根裏にもぐって調べてもらうと、オプションで数万円が加わる。
3,000万円の家なら、およそ0.3%。「高い」と感じるか「安い」と感じるかは、次の話を読んでから決めてほしい。
インスペクションで変わること
買主にとって
- 値引き交渉の材料になる：「屋根の補修に100万円かかる」と分かれば、その分の値引きを交渉できる
- 買った後の修繕計画が立つ：どこに、いつ、いくらかかりそうかが分かる
- やめる判断ができる：構造に大きな問題があれば、契約する前に引き返せる
売主にとって
売主が売り出す前にインスペクションをしておく使い方もある。
- 買い手が安心する：「診断済み」の家は、それだけで選ばれやすい
- 売った後のトラブルを防ぐ：不具合を事前に伝えておけば、売った後に責任を問われにくくなる
- 瑕疵保険に入れる：検査に合格すれば「既存住宅売買瑕疵保険」に加入でき、引渡し後に見つかった欠陥の修理費が保険で出る
特に、個人どうしで家を売り買いするなら、インスペクションは相手を信用する材料になる。不動産会社という間に立つ人がいない分、第三者の目がより大事になるのだ。不動産屋を通さずに家を売る話でも、部分的にプロに頼む選択肢として紹介した。
不動産会社には説明する義務がある
2018年4月から、不動産会社は次のことをするよう法律で決められている。
- 売買の仲介を頼まれたとき、インスペクションの業者を紹介できるかどうかを伝える
- 重要事項説明で、インスペクションをしたかどうかと、その結果を説明する
ただし、義務なのは「説明」であって、インスペクションそのものは任意だ。不動産会社が勧めてこないこともあるので、受けたいなら自分から言い出す必要がある。
インスペクションで分からないこと
万能ではない点も知っておきたい。
- 見えないところは分からない：壁の中の配管や、家具で隠れた場所は調べられない
- 設備が動くかは別：給湯器やエアコンがいつ壊れるかまでは分からない
- 未来の保証ではない：その日の状態を診断するもので、1年後に何も起きないことを約束するものではない
健康診断で「異常なし」でも、翌月に風邪をひくことはある。インスペクションも同じで、「大きな病気がないことを確かめる」ものだと考えるのがちょうどいい。
頼むときの3つのコツ
- 契約の前に頼む：売買契約を結んだ後では、結果を値段や契約に反映しにくい。申込みの前か、契約までの間に日程を入れる
- 売主の了解を取る：人の家を調べるので、売主（または仲介会社）の同意がいる。「インスペクションをしたい」と早めに伝える
- 不動産会社と関係のない業者を選ぶ：売る側と利害関係のない、第三者のインスペクターに頼むほうが安心だ
まとめ：10万円で買えるのは「知らなかった」をなくすこと
中古の家には、必ずどこかに古さがある。問題は古さそのものではなく、それを知らずに買ってしまうことだ。
10万円で、床下と屋根裏の「知らなかった」をなくせる。何千万円の買い物の前に、その保険をかけておく価値は十分にあるはずだ。