バス便の家を売るとき・貸すときのコツ。「駅から遠い」を正直に、上手に伝える

バス便の家は、買うときは安い。そして売るときも、やっぱり安い。

区分マンション投資でやらかした話では、バス便・築30年のファミリー向けの部屋が「貸していれば赤字ではないが、売るに売れない」状態になった話を書いた。駅近の物件なら住みたい人が買ってくれることもあるが、バス便ではそれも期待しにくい。

では、バス便の家を手放したい人は、何をすればいいのか。この記事では、売るとき・貸すときに効くポイントを、個人で売り買いを考えている人にも分かるように整理する。

まず「誰が買うのか・借りるのか」を考える

駅近の家は、通勤に便利というだけで、いろいろな人が候補になる。バス便の家は、相手がもっと絞られる。代表的なのは次のような人だ。

駅からの近さで勝負できないなら、広さ・静かさ・車の使いやすさで勝負することになる。バス便の家の体験記で書いたように、同じ予算で広さなどの条件がぐっと良くなるのが、バス便の家のいいところだ。それを、そのまま相手に伝える。

値付けで一番やりがちなのは、同じ駅の駅近物件の値段を見て、そこから少し引くことだ。これだと、たいてい高すぎる。

比べる相手は、同じエリアで、バス便の、似た広さ・築年数の家である。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで、実際に成約した価格を調べられる。調べ方は査定より先に見るべき「成約価格」の調べ方にまとめた。

マンションなら、管理費・修繕積立金も値段に直結する。積立金が足りずに値上げが見込まれる物件は、買い手の利回り計算や毎月の負担に響く。修繕積立金は足りている？で、目安の確かめ方を紹介している。

不動産会社の広告には「不動産の表示に関する公正競争規約」という業界ルールがあり、交通の書き方が決められている。

本来は不動産会社が広告を出すときのルールだが、個人で売る場合も、この書き方に合わせておくと買い手が他の物件と比べやすい。個人間売買では、相手を信用できるかどうかが何より大事になる。数字を盛らないことが、そのまま信用になる。

バス便の家を見に来る人は、駅から遠いことはもう分かっている。知りたいのは「どのくらい不便なのか」だ。

減便がすでに決まっている、終バスが早くなった、といった事情は、隠さず伝えたほうがいい。あとで知った買い手との間でトラブルになりかねない。バスの将来の調べ方はバスの時刻表の見方と「減便・廃止」リスクにまとめた。

バス便の物件は、入居者が出ていくと次が決まるまで時間がかかりやすい。だから貸すときは、新しい人を呼ぶ工夫と同じくらい、今の人に長く住んでもらう工夫が効く。

入居者がいる状態のまま売る「オーナーチェンジ」という選択肢もある。住みたい人ではなく、利回りを見る投資家が相手になる売り方だ。メリットと落とし穴はオーナーチェンジ物件のメリットと落とし穴で整理している。

バス便の家を駅近と同じ物差しで売ろうとすると、負けてしまう。広さ、静かさ、車の使いやすさ。駅から遠いぶん手に入ったものを、具体的な数字で見せること。そして不便さも、時刻表と実時間で正直に伝えること。

そうすれば、バス便の家を探している人には、ちゃんと届く。